后限购时代：放松限购无起色，信贷才是开门钥匙

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来源：中财网

放松限购第一城：没有任何起色

作为打开本轮“放购”潮闸门的第一城，呼和浩特的楼市近来备受关注。可以说，她是一个样本，更是一个标杆。然而，那里看不到一点回暖的迹象。

“限购放开后，市场成交量和之前一样。”在呼市从事房产中介工作多年的冯先生告据记者，在当地，房地产，尤其是住宅已经没有投资价值，限购不限购没有什么影响，买房人大多数都是刚需一族，而这部分需求非常稳定。

据冯先生介绍，在呼市，虽然也存在一些炒房人囤积的房子，但并不多，因此当市场比较疲软的时候，也没有出现大规模的抛售。虽然当前卖房的人比买房的人多，但价格也并没有出现大跌，除非有特别紧急缺钱的人，否则不会轻易低价出售房产。在新房市场，目前仍有不少新盘推出，在售楼方式上，一些大型开发商依然采取捂盘惜售以及炒作热销场面等老一套做法。

在呼市金融系统工作的刘女士告据记者，呼和浩特楼市如火如荼的开发始于2006年，经过多年发展，目前均价在4500元以上的高档住宅项目已经占到了40%左右。虽然也有一些依靠正当合法经营积累财富的企业家，但这类人毕竟是极少数，呼市的消费能力根本不可能撑起这么高的价格。

今年6月份，报道了呼市房地产市场存在问题的消息，随后呼市积极组织力量发出“呼和浩特房地产市场不存在泡沫”、“房地产市场健康”等信号，并邀请中央有关部门到呼市考察，召开媒体通报会，并举办以经济适用房为主的住房交易会。对此，刘女士和她的朋友们均认为，这是地方政府在做的一场“秀”。

“市场供给已经远远超出市场需求，放开限购之后楼市也没有任何起色，今年以来开发的诸多房地产项目面临着严峻的考验”。在刘女士看来，“呼和浩特房地产市场即将出现暴风雨”。

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杭州

准一线城市样本：信贷才是开门钥匙

杭州，这个东部经济发达省份的首府城市，在地产界人士眼里，她拥有的不仅只是美不胜收的西湖，还有一个像一线城市那样的发展潜力。所以，杭州尽管被列为二线城市，但足可以担当起二线城市的领头羊，充当“准一线”的角色。

然而，就是这个“准一线”城市，却在今年遭遇了滑铁卢。早在2月份，杭州楼市就开始进入寒冬，楼盘降价与业主砸盘事件接踵而至，大批媒体记者赶赴杭州调查，其结论基本一致：库存量太大，楼市已经消化不良。在经历了近半年的苦苦支撑后，杭州终于在7月底放松限购，主城区140平方米以上户型不再限购，萧山、余杭两区全面放开。

“高端物业有些交易量上升，但不是很大。”在杭州一家网络地产媒体工作的“老余”告诉记者，在杭州宣布部分放开限购之后，市场成交量确实出现了一定程度的上升，其中有一部分是因为放开限购直接释放的，但也只集中在140平方米以上的户型。

“限购放松的效果不是很明显，市场观望仍然存在，释放的需求量十分有限，所以在杭州业内，大家都希望限贷能够放松”。“老余”表示，“限贷对楼市的影响是双重的。看限贷放松的程度，一方面会在心理层面使得购房人的信心大增，另一方面还会使得被限贷误伤的改善型需求释放。”“老余”认为，只要市场信心恢复，买房人的购买力也得到实质性的提高，市场才会重新回暖。

在杭州7月29日宣布放松限购后，市场传出了招商银行在当地放松限贷的政策，二套房首付比例可以最低降至三成，引发业内轰动。但随后，媒体又从招商银行方面获得了否认的消息。坊间传闻，招行执行二套房首付三成政策实际只执行了一天，之后迫于压力而取消。

据记者了解到，在限购政策没有改变的情况下，目前杭州当地开发商对于楼市的未来依然持悲观态度，相关部门人士也认为，“杭州楼市的冬天才刚开始。”

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冬天

尚未结束

真正的市场供需关系早已改变

限购取消真的有用吗？一开始，似乎确实是管用的。

据记者梳理市场公开资料发现，7月29日杭州取消140平方米以上户型限购后3天，杭州楼市日均成交比松绑前上涨了近八成；7月30日宁波宣布取消90平方米以上户型限购后，第二天成交141套，比30日成交多了60套，效果十分显著。济南7月份成交量环比骤增1.5倍，成都也有三成以上的增长。

只有激情退去，真正的市场常态才会显现。上面的数据并不意味着放松限购就能为楼市带来长久的成交量。市场调研显示，成交量上涨，主要源于高端楼盘的一次性放量，市场上大多数的购房者依然在观望，其他放松限购效果显著的城市也并不多。

中原地产的调研报告指出，针对成都、福州、济南、杭州等放松限购的13个典型城市调查显示，放松限购对成交量有实际影响的只有5个城市，其余8个城市成交量并没有回升，甚至有所下降。杭州、宁波虽然短期成交回升，但长期效果仍有待观察。

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据记者通过对各地业内及买房人的调查发现，信贷依然是限制需求扩张的一大瓶颈，限贷对楼市依然发挥着非常大的抑制作用。目前房产界正在呼吁放松楼市信贷，以期能够彻底扭转购房人的预期以及实际购买力。

然而，地方政府操控信贷的能力依然是比较弱的。业界传言，招商银行在杭州推出二套房首付四成的政策仅一天即夭折，虽然其中原因未知，但由此可以看出，金融系统对楼市的支持依然仅限于所谓的“刚需”，即使有的城市在二套房的认定上已经修改为认房不认贷，但基本局限于本地所属的金融机构，四大国有银行依然坚持执行原有政策。即使是暗中放松限购的城市，在银行贷款上也没有妥协。

种种迹象表明，真正的市场供需关系早已改变，哪怕依靠新的行政手段去刺激也于事无补。金融、地产不分家，货币放水的时代一旦终结，楼市自然要回归其本来面目。

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白白了

现在的楼市确实不容乐观