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绪言： 普通商品住宅，有两大功能，居住功能和投资功能，不可否认当下投资功能基本大于居住功能，因为今年有中央要让其回归居住功能这话垫底，价高价底，其实有两种判断：
一．按正常的市场经济学分析，合理的房价收入比为4-6（房价与家庭年收入之比），这样的生活才有质量和幸福感。举个例子，金坛一套100平米的房价（含普通装修价），如100万，该家庭夫妇年收入12万，那么样房价收入比则为8.33，这里相别了一二三线城市的两大因素还未计算在内：1。金坛大部分新居民，父母或在农村或没有社会统筹的养老和医保，这样家庭夫妇年收入12万就要打折扣，2。金坛的消费水平与其收入是不成正比的，低收入而生活消费成本高。因此家庭年收入扣除这两因素，房价收入比则就更高。按上述理论，金坛房价的合理范围应在4800 -7200元平方米之间（含居住功能性装璜），那么金坛普通商品住宅的裸价应在3800-6200元平方米之间。
二．横向比较，以常州主城区〉非主城区〉金坛市区，房价应该是递减的，递减因素大家都知道，就不列举了，以范围和距离比来递减，这个递减比我个人认为1：2：4是合理的（当然特殊楼盘除外），如果常州非主城区均价为10000元平方米，那么金坛市区均价5000元平方米才合理。
但中国的房地产是个奇葩的产业，是政府手中钓鱼的工具，是权贵快速敛财的手段，甚至绑架了媒体，不能见得丁点负面消息，虽然繁花乱眼，但科学规律迟早会起作用的。
五． 金坛的普通住宅饱和量到底是多少？
当然金坛的人口基数是有一定数量的，城区人口和乡镇上流的速率也是可循的，住宅现有量政府一定是知道，但上级的姓名我知道，下级的姓名我也知道，江竹筠说，这是我党的秘密，不能告诉你们。即使老百姓上竹签，估计地方政府也不会让你知道，所以房产全国联网那么难，万一哪个环节出了漏，喔，金坛人均住宅面积已50㎡了，那买房预期还有吗？还卖屁的地，最多拆建罢了。
那么金坛的普通住宅饱和量到底是多少，总该有个头吧，多盖那么多又不能当饭吃，一旦需求下降，租不出转手不了，不砸手上？
虽然有人刻意不说，但蛛丝马迹也可看出点门道。
除了老城区改造，城区周边前几年美其名日叫土地储备也拆得差不多了，现在乡下各处加大了农村拆迁马达，那么貌似城区除钢需，住房购买热度已远远不足，需要赶农民进城来填补这部分购买力了，这就是救命的“城镇化”“去库存”政策出台的初衷，以达转型期的承上启下。
因此可以判断金坛的普通住宅饱和量至少达标了，当然个别大仙又要说了，新楼盘卖得很好不是证明需求量还是很大的，唉，大仙啊，那是改善性买房，进一套新的，别忘了空了一套旧的，旧的还要人去填的。
那么金坛的普通住宅以后新增购买主力，应该是“城镇化”的农民喽，当这有比例的冲动型农民越来越少，还能混几年？狐狸精恐怕也不知道，只能让各位大仙自己猜了。 再说去库存，现在去库存是去的政府体系内的库存，库存转移到个体手中，到时个体手中的库存有谁去消化，天知道！
因为无限制的开发普通住宅及住宅价格，不管你连哄带骗，一时或许能得逞，但最终还是要回归市场，由供求关系决定。
金坛想吊牛尾吧，呵呵，黔驴尔~
（我说的不良资产而非负资产，有空继续胡扯。）
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发表于 2017-5-9 08:59:09
