指挥国企拿地“刺激楼市”是歪点子

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来源：中财网

在土地市场下行的情况下，一些地方政府迫于税收和土地财政的压力，往往会采取让地方国企“托市”的措施，比如推出优质地块、降低起拍价格，炒热土地市场，刺激楼市回暖。近日，厦门、郑州等城市举行的几场土地拍卖会，成交的“新地王”均是如此。

在地方政府看来，指挥国企拿地刺激楼市，可谓“一箭三雕”：第一，国企出来托市，可以有效保证出让地价的平稳，也就在一定程度上保证了GDP的增速；第二，地价带动楼价，楼价的稳定甚至上涨，也就解决了政府的财政收入压力；第三，推动地价和楼价的上涨，理论上让国企也赚了钱，国有资产实现了保值增值。但是，“一箭三雕”有一个基本前提，那就是国企救市托市有效，地价和楼价继续上涨，但问题也随之而来。

首先，地价和楼价继续上涨，与中央房地产调控的目标背道而驰，更与广大民意相逆。中央这一轮房地产调控的目标非常清楚，那就是使房价回归到合理水平、把一些地区过高的房价降下来，从而保障困难群体和中低收入家庭住得起房子、租得起房子。合理的房价应该与居民的收入相适合，按照国际惯例，一个家庭6年的总收入可以购买一套房子。上海易居房地产研究院6月20日发布的《全国35个大中城市房价收入比偏离度排行榜》显示，35个城市中有31个城市，即近九成目前房价收入比高于合理值，一线城市高达15倍以上，居民难以承受。让房价回到合理水平，要么降房价，要么增收入，要么降房价与增收入同时进行，但在房价收入比依然远高于合理水平等情况下，继续涨房价显然是背道而驰的。

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其次，地价和楼价继续上涨，不利于房地产业的健康可持续发展。健康的房地产市场，是在合理利润率下，增量市场与存量市场的均衡发展。可是，由于我国长年的房价单边上涨，开发商活在暴利之下，于是房地产结构失衡，存量市场既没有优质的专营房地产资产运营和管理的大型专业公司，也没有优质的金融产品和投资工具，不仅使得实体房的投资属性过大，房地产的使用效率也得不到最大保障。开发商都集中于增量市场，结果导致目前的库存压力。国家统计局披露的数据显示，目前处于施工状态的商品房建筑面积有61亿平方米，若按照过去5年商品房年平均10.9亿平方米的销售规模算，即使不再出让新增土地，在建面积也可以消化6年，若考虑到地方政府储备待出让的土地、开发商手中囤积待开发的土地，未来潜在供应够7—10年来消化，即使是一线城市，平均消化周期也达到11个月。在这种背景下，如果地价和楼价继续上涨，开发商将继续集中在增量市场，房地产业将进一步畸形发展。

第三，国企拿地刺激楼市，将不利于国民经济的转型升级。在不少房地产企业资金链紧张甚至断裂的情况下，国企靠什么高价拿地呢？显然，是庞大的经济、金融和政策资源。国企拿地刺激楼市，带来的连锁反应将是银行大量的信贷资源将继续流向房地产领域，在进一步推高房地产蕴含的金融风险的同时，也必将导致其他领域、特别是实业领域的资金更加短缺，将导致更多的企业效仿国企，期待短期投资获取暴利，而不是专心做实业，不愿在核心技术研发等自主知识产权上投入，地方经济将进一步依赖房地产业，经济结构调整的战略性任务就会难上加难。

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第四，地方指挥国企拿地刺激楼市，也不利于全面深化国资国企改革。国资国企改革，一是要明确国资国企的正确定位，国企不是普通的经济组织，其战略定位是维护国民经济命脉，是要承担创新型国家建设的使命，正因为如此，早在2010年，国资委就要求在3年至5年内完成不以房地产为主业的央企退出房地产业；二是国资改革的重点就是要实现从“管人管事管资产”向“管资本”的转变，从而“让市场在资源配置中起决定性作用”，所以党的十八届三中全会明确提出要探索混合所有制。地方指挥国企拿地刺激楼市，会让国企继续去抢房地产的暴利，进一步与国企的定位背道而驰；同时，也让本就还未完全厘清的政企分开进一步复杂化，从而为国资国企改革制造新的障碍。

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更重要的是，上述问题还是在国企救市托市有效的基础之上。其实，这一轮房地产库存之所以如此严重，根本原因就是因为此前房价虚高，以至于“限购”、“限贷”让投资性、投机性购房退市，楼市马上就从供不应求转为供过于求了。在房价趋势不明的情况下，除非大规模投资和放贷救市，即使目前“解禁限购”、国企拿地刺激楼市，也未必能让房价反转。那么，如果救市无效，楼市继续向下调整，国企拿地刺激楼市造成的国有资产损失，应该由谁来负责呢？而且，在“解禁限购”激活需求来“托市”的同时，又通过指挥国企拿地刺激楼市来向市场传递错误信号，如果一旦救市无效，就根本无法改变目前供求总量和结构严重失衡的局面，还会错失楼市顺利调结构以达到消化库存和软着陆的目的，这个责任又该由谁来负？

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总之，地方指挥国企拿地刺激楼市，既与市场背道而驰，更与十八届三中全会全面深化改革的精神背道而驰，纯属是地方政府短视的权宜之计。因此，不仅应该对地方指挥国企拿地刺激楼市立即叫停，尽快出台关于“千方百计消化库存”措施边界和范围的相关规定，以规范和纠正这种偏离国家对于楼市未来发展新思路的行为，更应该加速不以房地产为主业的国企退出房地产开发，为深化国有资产管理体制改革和国有企业改革创造良好条件。