芜湖新政暂缓救市的背后（中国各地楼市缩影）—被房地产绑架的地方经济

金沙印象

“昙花一现”的楼市新政
“中央检查组此番到芜湖，只是检查保障房建设情况，与此次‘救市’事件无关。”芜湖市住建委办公室一位负责人2月13日对网易财经如此解释称。他对目前盛传的“该市住建委相关负责人已前往北京，被住建部领导约谈”一事表示并不知情。
　　 目前，芜湖政府网站关于新政命运的官方解释仅为“配套细则待完善，新政暂缓执行”。不过，业内外对此事的讨论并未就此打住。 　　 网易财经从芜湖当地业内知情人士处获知的情况是，芜湖“救市”新政出台后，中央检查组就已赶到芜湖，并商讨叫停该新政。 　　 据上述知情人士介绍，中央紧急叫停芜湖楼市新政主要是考虑到出台时机不对和舆论及社会等老百姓的压力大。目前房地产调控处于最关键时期，一旦允许芜湖楼市新政继续实施，引起其他城市效法，调控成果不保，房价难下降，政府公信力将受损。 　　 此外，当前房价未实质下降，而中央担心房价反弹，况且十八大将快召开，不利社会和民心和谐。 　　 2月9日，芜湖市政府出台了“免契税、补贴钱、送户口”等一系列楼市新政，被业内誉为打响“龙年政府救市第一枪”。虽然在政策公布次日，当地分管城建的副市长洪建平就在“芜湖房地产新政释疑会”上明确表态，“新政不是救市”，但这项费劲心思才得以出台的楼市新政，仅存不足4日即宣布告吹。 　　 据网易财经了解，早在去年5月份，芜湖政府就开始温和托市。当地主政者陆续约谈了不少当地开发商征询政策调整意见，也在购房者调研、专家咨询等方面做了多方考量。不过在半年后，在中央调控楼市不动摇的主线下，芜湖楼市未来依然显得灰茫茫一片。2011年全年，芜湖土地平均溢价水平仅11.3%，较上年下滑40.8%，并多次流拍重挂。而今年的土拍开局，延续了去年的冷静局面。 　　 因为在中央从未表态放松的当口，芜湖此次高调放松调控显得十分“出位”。就在这份文件发布的同时，国务院总理温家宝在京主持召开5次座谈会，期间，针对楼市调控，其表态是保障房和商品房建设两不偏废，政府调控不能松。 　　 芜湖市政府办公室一名官员介绍称，为了不违背中央地产调控精神，他们也做了市场调研及专家咨询等多方准备，并约谈了一些开发商进行座谈，他们对政策的相关意见，这才发出了2月9日的通知。 　　 “没有想到还是被叫停。”上述市政府相关人士称，“事实上，芜湖一直有购房税费减免及财政补贴传统，不过这次覆盖范围扩大了而已。”起初，芜湖市政府推行的税费和补贴优惠，主要是针对奇瑞、海螺两大集团引进人才而准备的。2月9日的政策只是在原有政策的基础上，扩大了优惠范围而已。 　　 上述市政府相关人士称，在同样楼市低谷的2008年，芜湖官方以“防止楼市大起大落”之名，出台了一系列促进房地产市场持续健康发展的措施，受到了一致好评。谁知这次，却落入是非口舌之争中。 　　 据了解，此次芜湖救市新政中，争议比较大的是关于对普通住房的界定。按照芜湖市的相关规定，普通住房应同时满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）；单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍（含1.44倍）。

　　 中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫称，这比北京调整前的普通住房标准还要宽松。在芜湖这座三线城市，满足上述标准的房屋比比皆是。此外，芜湖新政中缺乏遏制投资投机性需求的具体条款。“自住房”并没有明确界定是几套房，有可能引发投机行为的抬头。

被房地产“绑架”的地方经济

在不少当地人眼里，芜湖这几年俨然一个“大工地”。

　　 从芜湖镜湖万达广场放眼四周，除了一栋栋在建高楼和竖起的高高低低的塔吊外，就是被圈起的待开发地块或者待拆迁楼盘。这样“热闹”的拆迁和造城场景，在芜湖其他区域同样上演。据芜湖当地人士介绍，仅芜湖长江北路附近，就有近60栋在建高楼拔地而起。 　　 “我在芜湖六七年了，电视里、出租车上滚动播放的永远是房产广告，感觉每天都有一个新楼盘出现。”在芜湖市新时代商业街做餐饮生意的孙小姐介绍说。 　　 自2010年以来，芜湖生产总值已连续8个季度增幅居全省第一，房地产投资也一直保持高速增长，其中2011年芜湖房地产开发投资307.23亿元，同比增长24.2%，此前2010年、2009年、2008年3年的同比投资增幅分别高达40.7%、37.7%和69.0%。 　　 不过在绝对数值上，随着楼市整体行情的低迷走向，房地产投资对芜湖当地的GDP贡献率从2010年的近1/3降至2011年的1/5。 　　 “芜湖近几年GDP增涨速度特别快，其中房地产的增涨速度更是GDP的一倍以上，是拉动当地经济增涨的主要力量。”中房信地产分析师薛建雄说，眼下房地产投资放缓，将会影响芜湖的经济增涨速度，甚至可能导致芜湖经济负增涨。 　　 作为安徽第二大城市，去年芜湖商品住宅成交18210套，同比下降9.65%，比同期省会合肥“成交55195套，同比下降30%”显然算不上惨烈。而相比于“北上广深”以及温州、鄂尔多斯等城市，并未纳入“限购”名单的芜湖楼市更要算好得多。 　　 这样的城市发动救市政策，让人始料不及。“除了政府所说的引进人才外，商品房、土地市场双双下滑导致的土地财政萎缩，应该是本次楼市新政出台的最主要原因。”薛建雄称。 　　 据了解，去年下半年以来，芜湖当地的三潭音悦、万科城以及恒大地产、苏宁城市之光等推出的新盘均遭遇到宏观政策调控，诸多楼盘尽管不断调低均价，未能斩获成交。量价的滑铁卢导致芜湖土地市场的冷清。去年全年，芜湖土地平均溢价水平仅11.3%，较上年下滑40.8%，并多次流拍重挂。这也使得2011年，芜湖土地出让金收入仅为85.8亿元，少于2010年105.9亿元。 　　 来自芜湖官方的统计显示，2011年芜湖财政收入共计286.81亿元，其中地方财政收入139.97亿元，85.8亿元的土地出让金收入只占地方财政收入的六成左右，远远低于2010年同期高达90%的占比。 　　 “在楼市成交萎靡近22个月的当下，没有了土地出让带来的滚滚财源，地方政府财政压力可想而知。”谢逸枫说，更何况，保持稳定的土地财政收入对于地方投资建设意义重大。2008年至2011年，芜湖市累计新建保障性住房303万平方米，而2012年全市计划新建保障性住房304万平方米，其所需的建设资金都将主要依靠地方政府解决。

　　 芜湖楼市的未来挑战，还在于高企的存量房数据。来自“芜湖365”的统计数据惊人，仅存量房一项，截至今年1月5日，芜湖当地可售住宅达17817套，库存量创历年新高，预计2012年仍有172.69万平方米的新增量，开发商未来两年仍将面临巨大销售压力。

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