步行街算是金坛市中心的一幢标志性的商业建筑了，不论是地理位置还是营销资源，开发商和投资者还是将其商业价值最大化的挖掘了出来，加之旁边紧贴着大统华、花都、华润等商业中心，金坛的商业圈的繁荣让每个节假日都车水马龙，热闹无比。
与经过十多年的市场化发展的住宅地产相比，中国的商业地产在短短的两三年内以令人咂舌的速度迅猛发展，成为了投资人心里的新创富支点。但是如今，在国内许多商业地产项目的开发经营过程中，存在着一种奇特的现象，这些商业地产项目在前期都会以漂亮概念大肆炒作，但在进入经营阶段后却变的面目全非。
开发商选择分割销售物业，一方面是对自身管理能力没有信心，另一方面也是受制于资金的短缺，为了快速回笼资金，只能将物业分割销售。此后，开发商很难控制小业主的想法和做法，更无法进行统一的经营和管理。
从商业地产的国际开发惯例来看，有实力的开发商对于商业地产项目多采用“只租不售”的策略，通过持续有效的经营管理提升商业价值。
在这里，我们以步行街为例子，我们发现，开发商和投资者把商铺分割成上百个小商铺出售，但是这样一来，就造成了产权多元，经营管理公司很难进行统一招商、统一经营管理。国内有很多商业项目都存在着类似的问题，在销售情况非常好的情况下，商场的空置率非常高，我们不难发现，步行街的-1楼和三楼的很多店面都在空置待租的状态，小业主在支撑不下去的情况下不得已只能歇业。
如果开发商选择分散产权进行销售的话，无形中将风险和责任转嫁给了一个个小企业，我们知道，这些小的散铺都是着眼于短期增值，谋求个人利益的最大化。而忽略了商业项目整体的统一性，缺乏科学合理的规划，或者同一类型的商家数量过多或者相对集中造成了恶性竞争，或者经营品类单一，无法满足顾客多元化的需求。从而造成不同商铺的经营效果悬殊，增加了业主投资的风险。在步行街的一楼有两家森马的品牌专卖店，不难看出，这样的竞争是恶性的，总体商业价值在降低。
我们知道，商业地产的价值链是由开发商、消费者、投资者、经营者有机而成的，所以一个商业地产项目的成功与否取决于前期的决策定位、切合实际的招商引资和长期同一的综合管理等三方面的因素。
在这里，笔者给出的建议是，在资金足够的情况下，尽其所能的保证商业经营的统一性，多个渠道提升商业街的集客能力，引入高质量的商户来积极有效的带动人流和消费，与商家携手共创商业街的繁荣，最终获得稳定和长期的收益。
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发表于 2011-8-8 17:00:50
发表于 2011-8-8 17:48:41
