打造金坛城市门户网

热门搜索: 活动 交友 车展 出租 出售 优惠

查看: 6454|回复: 3

[房产动态] 108家房企举债超万亿 境外融资规模扩大融资成本提升

[复制链接]

1230

主题

3116

帖子

1万

积分

管理员

Rank: 9Rank: 9Rank: 9

发表于 2017-12-20 10:33:18 | 显示全部楼层 |阅读模式

注册成为金坛论坛会员,与千万金坛网友开启缘分旅程!

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?现在注册

x
[摘要]如今看来,有境外融资渠道的房企忙着去境外找钱,没有这一融资渠道的房企,出现回流信托融资的迹象。据某瑞监测数据统计显示,2017年前个11月,108家房企融资总额为10014亿元,同比下降4%,占2016年融资总量的90%,预计全年融资总额相较于2016年持平或有小幅下滑。                                
       若房地产偿债高峰期遇上调控年,那么2018年,房企的日子或许比想象的更难过。如今看来,有境外融资渠道的房企忙着去境外找钱,没有这一融资渠道的房企,出现回流信托融资的迹象。
       据某瑞监测数据统计显示,2017年前个11月,108家房企融资总额为10014亿元,同比下降4%,占2016年融资总量的90%,预计全年融资总额相较于2016年持平或有小幅下滑。
某瑞认为,2017年全年房企融资总量并未出现明显下滑,究其原因,主要是部分龙头企业融资力度较大所致,比如中国恒大、阳光城等企业。另外,其余超半数企业融资总量较于2016年出现大幅下降,这意味着,在融资环境日益收紧的情况下,中小房企可能面临资金危局。
境外融资规模扩大
       2016年11月份以来,开发商的多种融资渠道被封堵,鉴于压低房地产行业杠杆率,降低金融系统性风险的考虑,境内融资渠道不再畅通。融资难遇上调控年,再加上销售回款低于预期,账上不再趴着可以拿去买理财产品的闲钱,偿债期迫近,调控没有放松信号。
        种种迹象,让开发商嗅到了危险的气息。临近年底,不少房企都在忙着“找钱”,其中,借道海外融资是缓解资金压力的重要渠道。
        事实上,在过去几年房企融资演变历史中,借道境外举债确实曾力挽狂澜,甚至数百亿元的永续债曾成就一个企业一跃成为行业龙头。
        某瑞称,据不完全统计显示,截至目前,2017年108家房企境外发债合计1993亿元人民币,占总融资额约两成,而2016年全年房企境外发债仅约626亿元人民币。如中国恒大、碧桂园、绿地集团等纷纷到海外进行发债。另据某瑞监测数据统计显示,今年前11个月,房企境外融资规模达到2553亿元,占融资总额的25%,较2016年全年上升11个百分点,重新成为了房企的重要融资手段。
        某瑞分析认为,2016年由于国内融资环境宽松,企业更偏向于国内发债,境外发债的多为融资能力较强的规模房企,其中“TOP10房企”境外发债占比从2015年的31%大幅上涨到了2016年的53%。2017年由于信贷逐步收紧,扩张中的中型房企增加了境外发债,“TOP30-TOP50的房企”境外发债占比从2016年的8%增长到了38%,“TOP10房企”的比例则缩减到了36%。
        然而,值得注意的是,这些境外的钱并不便宜。这些不便宜的钱终将成为侵蚀房企利润的黑洞。
融资成本提升
        当然,鉴于房企整体融资环境的收紧,融资成本随之提升。从108家典型房企在境外发债、公司债及中期票据上的融资成本来看,2017年新增融资成本均有所上升。
        据某瑞监测数据统计显示,2017年前11个月,108家房企的境外发债、公司债及中期票据平均融资成本分别为6.72%、6.05%及5.52%,与2016年全年相比,分别增加1.34个百分点、1.03个百分点及1.20个百分点。这主要是因为2015年、2016年国内融资环境较为宽松,融资成本也相对较低;但从2016年下半年开始信贷环境逐步紧缩,融资成本也不断被抬高。
         此外,某瑞认为,境外发债融资成本增加明显,除了整体环境影响外,与发债企业的结构变化也有较大关联。
        纵观近几年房企规模化发展路径可以看出,没有一家企业可以完全不谈规模发展而“放飞自我的”。盲目追求“规模化”发展,不注重有质量的增长,确实会让房企面临“温水煮青蛙”式的风险,但眼下的窘境是,资金投入者和资本并不会给房企时间去玩创新。毕竟,规模上一个台阶,意味着一家房企有大量货值,这些土地储备是企业获取资金和更多资源的“发展砝码”,也是资金投入者和资本青睐的筹码。
       鉴于这一发展模式,开发商不得不去举债扩张,尤其在城市化率逐渐提升,新房增量市场规模稳定的天花板下,中型房企为了守住自己的市场份额,不得不大笔举债去扩充规模。所以,我们看到,信贷收紧后,“TOP30-TOP50”的房企境外发债占比从2016年的8%增长到了今年的38%。
       而获得这些钱的前提是,融资成本提高了。但更大的前提是,2018年马上来了,2015年借的公司债该还了,房子卖的又不如预期,只有借新债还旧债。而且,还需要开拓更多的渠道去融资。
       某瑞表示,随着金融市场的不断发展,传统融资渠道的逐步受限,房企除了辗转海外融资之外,还在国内积极拓展创新的融资方式。房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等等创新融资方式不断涌现,房企的融资方式也越来越多元化,尤其是资产证券化。从2015年6月份万科发布了国内首只公募REITS后,资产证券化逐渐成为房企融资的一个突破口。通过资产证券化,不仅可以有效帮助企业盘活存量资产,提升资产和资源配置效率,还能为企业提供资金支持,因此也成为了融资市场收紧情况下房企融资的一重要手段。
       可以预见的是,未来两年,偿债高峰期来临时,近三年拿地过猛和不惜代价拿高价地的中小房企,不排除有资金链断裂的风险。
金坛论坛——贴近生活,服务百姓,信息服务金坛!
回复

使用道具 举报

1

主题

1373

帖子

50

积分

从九品:吏目

Rank: 2

发表于 2019-7-24 12:34:56 | 显示全部楼层
必须赞一个。。。
金坛论坛——贴近生活,服务百姓,信息服务金坛!
回复 支持 反对

使用道具 举报

78

主题

1457

帖子

87

积分

从九品:吏目

Rank: 2

发表于 2019-7-24 13:06:30 | 显示全部楼层
顶起来
金坛论坛——贴近生活,服务百姓,信息服务金坛!
回复 支持 反对

使用道具 举报

18

主题

1557

帖子

125

积分

从九品:吏目

Rank: 2

交友中心会员零距离108将 之 地幽星·病大虫·薛永

QQ
发表于 2019-7-24 13:06:45 | 显示全部楼层
呵呵..
金坛论坛——贴近生活,服务百姓,信息服务金坛!
回复 支持 反对

使用道具 举报

使用 高级模式(可批量传图、插入视频等)
您需要登录后才可以回帖 登录 | 现在注册

快速回复 返回顶部 返回列表