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本帖最后由 feiliuping 于 2014-8-29 08:33 编辑
许某和某房地产开发商B公司先后签订商品房和车库买卖合同各一份，并按照约定交付了全部购房款和车库款。待到合同约定交付日期超过60日时，许某以合同约定为由起诉B公司要求解除以上俩合同。B公司以高温为不可抗力为由应扣除这些天数使得合同约定的解除条件不成立进行抗辩。日前，金坛法院对此案进行公开开庭审理，依法驳回了许某的诉讼请求。 庭审中，许某诉称，被告逾期交房远远超过合同约定可延期交付的60天，构成严重违约，现要求法院判决解除原、被告签订的商品房买卖合同。
B公司辩称，对于原告付清房款并无异议，但根据合同第12条规定，被告逾期交房超过60天，原告才享有解除合同的权利，但事实上，2013年全市高温天气罕见异常，应属于合同约定的人力不可抗的其他事件，被告贯彻执行高温作业劳动保护规定和常州市建设局有关文件要求，实际延期交付不足60天，故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年3月17日，许某与B公司签订商品房买卖合同1份，约定：许某购买B公司开发的某小区G座601号房屋，该房建筑面积152平方米，其中套内建筑面积124平方米，每平方米单价为6301元，总金额为96万元；出卖人应当在2014年3月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用，但如遇人力不可抗的其他事件，出卖人可据实予以延期，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同等条款。2012年10月28日，许某与某B公司再次签订商品房买卖合同1份，主要约定：许某购买B公司开发的地下室C053号房屋，该房建筑面积24平方米，其中套内建筑面积14平方米，按套计算总价为16.8万元；出卖人应当在2014年3月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用，但如遇人力不可抗的其他事件，出卖人可据实予以延期，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人；出卖人逾期交房的违约责任：合同继续履行，双方重新协商交付日期等条款。上述两份合同签订后，原告共向被告交付房款113万元。2014年7月15日，许某诉至本院。
另查明，2013年6月，常州市城乡建设局发布文件，载明：“当气温达到40℃以上，应当停止室外露天工作，气温达到35度以上时，中午11点至下午3点间，不安排工人从事日光直接曝晒下的施工。”2013年8月6日，常州市气象局发布高温红色预警信号，截止2013年8月6日，金坛出现29天的高温天气，较常年明显偏多，37℃以上的高温日数（天）：金坛6天。2013年8月8日。常州市气象局发布气象要闻，其记载：“有气象记录以来，常州历史上最热的立秋出现在1966年，最高温度为38.5℃，这就意味着今年立秋时61年来最热的。”2013年8月，常州市城乡建设局发布文件，其记载：“高温红色预警期间造成的工期延误，按不可抗力处理，发生的相应费用由建设、施工、监理单位相互协商予以确认，纳入工程竣工结算范畴。”2013年7月26日至7月31日，金坛市气象局观测到11时至15时的实时气温最高为38.1℃，最低为34.0℃。2013年8月6日至8月15日，金坛市气象局观测到11时至15时的实时气温最高为39.7℃，最低为35.1℃。2013年9月23日，金坛市气象局证明：“今年夏季我市出现历史罕见的持续高温天气，≥35℃的高温日数达45天，为我市有气象记录以来的历史极值。”
承办法官认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。许某按约履行支付房款的义务，B公司理应按合同约定的时间向许某交付房屋。
本案争议焦点一：B公司延期交付诉争商品房屋是否符合合同约定的据实延期条件及实际交房时间。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第11条，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的……3.人力不可抗的其他事件。某房地产公司辩解，延期交房并非被告原因造成，而是因为2013年金坛出现罕见高温，日期数达45天，属于合同约定的人力不可抗事件，应该扣除11日的高温天气。对于该辩解，本院认为，房屋在建造过程中可能发生的常规性问题，包括天气等方面因素，有可能影响工期的，均应属于B公司在确定交房期限时应当考虑的范畴。常州市城乡建设局发布文件的目的均是为了确保汛期及高温天气建筑施工安全生产，即使没有政府的文件规定，房屋的建造方也应考虑施工人员的健康及安全，做好防御工作。所谓高温天气是指地市级以上气象主管部门所属气象站向公众发布的日最高气温35℃以上的天气，纵观气象数据，2013年7月底及2013年8月中上旬，在11时至15时温度平均超过35℃，，最高达到40.2℃，根据常州市城乡建设局文件，该段时间不能安排从事日光直接曝晒下的施工，且结合常州气象局2013年8月6日发布高温红色预警及金坛市气象局45天高温的证明，可以看出2013年金坛市高温天气确属罕见，达到历史极值，该时间段即使造成延期，也应属人力不可抗力事件，符合双方约定的据实延期条件。
至于被告实际交房时间，某房地产公司应根据合同约定交付房屋，被告在庭审中提交申通快递单及邮递员的书面证明予以证明其在2014年3月30日通过申通快递向许某发出入住通知，原告辩称并未收到被告所寄入住材料但未提供相反证据，故对原告该辩称，法院不予采信，可以认定被告实际履行交房义务的时间应为2014年3月30日。
本案争议焦点二：许某能否依约解除合同。根据第二份商品房买卖合同第12条规定，出卖人逾期交付时，合同继续履行，双方重新协商交付日期。故原告要求解除该份合同的诉讼请求于法无据，法院不予支持。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同约定，当出卖人逾期交付超过60日后，买受人有权解除合同。B公司实际履行交付义务为2014年3月30日，但扣除高温天气后未超过双方约定的60日，故原告要求解除合同的条件未成就，法院不予支持。 （陈德严 高妍彦）‍
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发表于 2014-8-29 08:31:11
发表于 2014-8-29 09:25:34