中国楼市大调整：这次和以往都不一样？

夏目

华尔街见闻

中国楼市大调整：这次和以往都不一样？

今年三季度已过半，本周房产市场的数据还是不好看：7月新建商品住宅价格环比下降的大中城市从上月的55个增至64个，为2011年1月以来最多，且一线城市房价全线下挫。对中国楼市七年来第三次调整，有分析人士认为，其严重程度超出此前。虽然楼市不会崩盘，但存在未来大幅下行的风险。

不过，中国股市显然并未很受上述楼市降温消息的影响。上证指数截至本周周线六连阳，创2012年3月以来最长连涨期。专注中国市场的股票研究机构JL Warren Capital在新近报告中解释，中国政府的刺激措施、放松房贷、多地限购松绑都让股市再次相信，房产市场的问题已经结束。

澳新银行首席中国经济学家刘利刚在本月的研报中指出，A股的这种信心可能源于中国政府此前就以政策救市实现股市的大逆转。如下图所示，中国楼市此前经历了两次周期，一次是2007年到2009年年中，另一次是2009年年中到2012年年中。刘利刚认为，只要中国继续推行城镇化，并出台适宜的政策，楼市下行应该只是周期现象。

但美银美林策略师崔伟（David Cui）认为，这次楼市的调整可能不同以往。他在报告中提到了以下几个数据：

假如以过去12个月的平均成交量计算，到今年7月，消化中国楼市的存量房为期需约4个月。2008年12月，消化库存需2.3个月，2012年3月需2.5个月。

夏目

可目前的销售速度还不及过去12个月的平均水平。如果以6个月平均水平看，差距还更大。

异常高的存量会不会导致这次下行调整比前两次后果严重？这要**消费者为何不愿入市买房。是因为限购政策，还是因为没有足够的需求？

崔伟认为，法规政策的确是制约因素。2009年和2012年，政府放宽限购和放松房贷吸引了卖家，结束了楼市下调。而且，如果大城市取消对外来人员购房的限制，也将激发中国城镇的购房需求，因为更多的农村居民会长期定居城市。

然而，假如限购是问题的要害，为什么在近几个月放松限购的一些城市房价依然下跌？

JL Warren Capital认为，这是因为开发商修建了太多的豪宅，并未向中产阶级提供足够的房源，更别提收入相对更低的外来工了。

截至本月16日，全国46个限购城市中，只剩北京、上海、广州、深圳、南京、三亚等9个城市尚未松绑，已经解除限购令的城市占比八成以上。限购松绑能不能救楼市？

《人民日报》昨日文章以“限购放开难救楼市 房贷政策才是关键”为标题，引用了中原地产首席分析师张大伟的观点，即：

目前楼市转冷是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，仅靠限购松绑难以拉动市场成交。

华尔街见闻上月文章提到，据财政部公布数据计算，去年地方政府近一半的收入与土地相关，显示地方政府仍严重依赖土地财政。如果房地产继续深入调整，地方财政完成全年计划也面临严峻考验。

夏目

去年十八届三中全会通过《决定》提出，健全符合国情的住房保障和供应体系。今年中国的城镇保障性安居工程计划新开工700万套以上。住建部下发通知，要求地方在8月底前报送公共租赁住房和廉租住房并轨工作情况，10月底前报送住房救助工作情况。

而因依赖土地财政而被楼市“绑架”的地方政府更急于“救市”。

《南方都市报》近日报道提到，据2013年底审计署的最新摸底数据，县乡两级基层政府负有偿还责任的债务占比分别为78.49%和84.18%，是省级同一数字的两倍不止。这两级政府并没有省市政府的稳定税源和偿债资源，最常用的手段除了卖地就是向企业家甚至农民“化缘”。

这轮楼市调整形势严峻，不少人担心房产市场崩盘，因为当前中国三分之二的GDP几乎都来自房地产。JL Warren Capital预计，崩盘不会发生，中央政府会引导开发商修建经济适用房。但考虑到存量太大，楼市将不可避免地更大幅度下行。

住建部政策研究中心主任秦虹昨日也表示，当前房地产市场仍是调整，不会崩盘或暴跌。波动是今后房地产业的新常态之一。

秦虹认为，对中国房地产市场影响最大的是人口因素，目前高储蓄人口所占的比例仍然处于历史高位，同时，我国对住房的刚性需求总量大，占比高。房地产市场发展有真实需求支撑。

对于目前房地产各项指标的回落，秦虹认为，是由于中国遇到阶段性的商品房供给增速超过商品房销售面积增速。

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